عودة إلى صفحة القوانين والتشريعات
| القسم الأول: الإخلاء | |||
|
الفصل الأول: دعوى الإخلاء لعلة اساءة استعمال المأجور النصوص القانونية: 1 ـ المادة 5 من المرسوم التشريعي رقم 111 لعام 1952 وتعديلاته: أ ـ لا يحكم بالتخلية على مستأجر عقار من العقارات المبينة في المادة الأولى من هذا المرسوم التشريعي إلا في إحدى الحالات التالية: ب ـ إذا أساء المستأجر استعمال المأجور بأن أحدث فيه تخريباً غير ناشىء عن الاستعمال العادي أو استعمله أو سمح باستعماله بطريقة تتنافى مع شروط العقد الأخير. 2 ـ النصوص الواردة في القانون المدني السوري: 1) ـ المادة 547 مدني: يلتزم المستأجر أن يستعمل العين المؤجرة على النحو المتفق عليه. فإن لم يكن هناك اتفاق التزم أن يستعمل العين بحسب ما أعدت له. 2) ـ المادة 548 مدني: 1 ـ لا يجوز للمستأجر أن يحدث بالعين المؤجرة تغييراً بدون اذن المؤجر إلا إذا كان هذا التغيير لا ينشأ عنه أي ضرر للمؤجر. 2 ـ فإذا أحدث المستأجر تغييراً في العين المؤجرة مجاوزاً في ذلك حدود الالتزام الوارد في الفقرة السابقة جاز إلزامه بإعادة العين إلى الحالة التي كانت عليها وبالتعويض إن كان له مقتضى. 3) ـ المادة 551 مدني: 1 ـ يجب على المستأجر أن يبذل من العناية في استعمال العين المؤجرة وفي المحافظة عليها ما يبذله الشخص المعتاد. 2 ـ وهو مسؤول عما يصيب العين أثناء انتفاعه بها من تلف أو هلاك غير ناشىء عن استعمالها استعمالاً مألوفاً. الفصل الثاني: دعوى الإخلاء لعلة اسكان الغير النصوص القانونية: المادة / 5 / فقرة / ج / من القانون رقم 111 لعام 1952 وتعديلاته: ج ـ إذا أجر المستأجر المأجور كلاً أو بعضاً إلى الغير بدون إذن خطي. وهذه الفقرة من قانون الإيجارات تتضمن دعويين: 1 ـ دعوى الإخلاء لعلة إسكان الغير. 2 ـ دعوى الإخلاء لعلة تأجير الغير أو التنازل عن المأجور. الفصل الثالث: دعوى الإخلاء لعلة تأجير الغير النصوص القانونية: المادة (5) فقرة (ج) من قانون الإيجارات رقم 111 لعام 1952 وتعديلاته: ج ـ إذا أجر المستأجر المأجور كلاً أو بعضاً إلى الغير بدون إذن خطي. ويستثنى من ذلك العقار لمنشأ به مصنع أو متجر أو صيدلية وباعه المستأجر بكامله من الغير ففي هذه الحالة يعتبر المشتري خلفاً للمستأجر البائع فيما يتعلق بجميع شروط العقد. على أنه يحق للمالك طلب تخمين المأجور فوراً. كما يستثنى من ذلك الحق بالتخلية أيضاً العقار المؤجر لإحدى الوزارات والإدارات والهيئات العامة والبلديات والمؤسسات البلدية والوحدات الإدارية. والمؤسسات والشركات والمنشآت العامة وجميع جهات القطاع العام والمشترك والمصالح العامة وإداراتها سواء كان طابعها إدارياً أو اقتصادياً. إذا تنازلت هذه الجهة عن المأجور كلاً أو بعضاً إلى إحدى الجهات المشار إليها بموجب قرار من رئيس مجلس الوزراء. وتعتبر الجهة المتنازل لها خلفاً للجهة المستأجرة فيما جرى التنازل لها عنه فيما يتعلق بجميع شروط العقد ويحق للمؤجر في هذه الحالة طلب تخمين المأجور المتنازل عنه فوراً. ويشترط في هذا التنازل أن يكون استعمال المأجور مماثلاً لما حدد في عقد الإيجار. الفصل الرابع: دعوى الإخلاء لعلة ترك المستأجر للمأجور دعوى الإخلاء لعلة ترك المستأجر للمأجور لم ترد هذه الدعوى في قانون الايجار رقم 111 لعام 1952 ولا في القوانين التي كانت نافذة قبله، وإنما وردت هذه الدعوى في اجتهادات محكمة النقض.
|
|||
| الفصل الخامس: دعوى الإخلاء لعلة السكنى | |||
|
مادة 5 فقرة (هـ) إيجارات النصوص القانونية: المادة 5 فقرة هـ من قانون الإيجارات رقم 111 لعام 1952 وتعديلاته: هـ ـ إذا طلب المالك المستقل السكنى بعقاره المأجور شرط توافر ما يلي: 1 ـ أن يكون العقار المطلوب تخليته مؤلفاً من شقة واحدة. وأن لا يكون طالب التخلية مالكاً لسواها. 2 ـ أن يكون قد مضى على تملكه وانحصار ملكيته للعقار المطلوب تخليته مدة سنتين على الأقل. ويعتبر بحكم المالك المستقل الأقارب الآتي ذكرهم الذين يملكون مشتركين تمام العقار: 1) ـ الزوجان. 2) ـ الزوجان وأولادهما. 3) ـ الأصول والفروع. 4) ـ الأخوة والأخوات وأولادهم. ويدخل في ذلك من كان تحت ولاية أحد ممن ذكر أو وصايته. 3 ـ أن يكون المالك هو الذي أجر العقار المطلوب تخليته أو أن يكون عقد الإيجار قد أبرم خلال فترة تملك طالب التخلية. ويعتبر الورثة الذين هم بحكم المالك المستقل بمثابة المالك الذي أجر العقار المطلوب تخليته. المادة 6 ـ من قانون الإيجارات رقم 111 لعام 1952 وتعديلاته: مادة 6 فقرة 2 إيجارات النصوص القانونية: الفقرة 2 من المادة 6 من قانون الإيجار المعدلة بالمرسوم التشريعي رقم 13 تاريخ 4 / 2 / 1971 وردت على الشكل التالي: «على أنه إذا كان المالك هو الذي أجر عقاره لمستأجر تتوافر فيه أو في زوجه أسباب الحماية المشار إليها آنفاً جاز له أن يخلي المستأجر شرط أن ينذره بطلب التخلية بواسطة الكاتب بالعدل قبل سنة من إقامة الدعوى بالتخلية». مادة 5 فقرة (هـ) إيجارات بند /1/ شروط العقار المطلوب إخلاؤه للسكنى النصوص القانونية: المادة 5 فقرة هـ بند 1 من قانون الإيجارات رقم 111 لعام 1952 وتعديلاته: 1 ـ أن يكون العقار المطلوب تخليته مؤلفاً من شقة واحدة. وأن لا يكون طالب التخلية مالكاً لسواها. مادة 5 فقرة (هـ) بند /3/ إيجارات النصوص القانونية: 1 ـ الفقرة (هـ) من المادة الخامسة من قانون الإيجارات رقم 111 لعام 1952 وتعديلاته: هـ ـ إذا طالب المالك المستقل السكنى بعقاره المأجور شرط توافر ما يلي. 2 ـ البند 3 من الفقرة (هـ) من المرسوم التشريعي رقم 111 لعام 1952 وتعديلاته: 3 ـ أن يكون المالك هو الذي أجر العقار المطلوب تخليته أو أن يكون عقد الإيجار قد أبرم خلال فترة تملك طالب التخلية. ويعتبر الورثة الذين هم بحكم المالك المستقل بمثابة المالك الذي أجر العقار المطلوب تخليته. 3 ـ الفقرة الثانية من المادة 6 إيجارات المعدلة: «على أنه إذا كان المالك هو الذي أجر عقاره لمستأجر تتوافر فيه أو في زوجته أسباب الحماية المشار إليها آنفاً جاز له أن يخلي المستأجر شرط أن ينذره بطلب التخلية بواسطة الكاتب بالعدل قبل سنة من إقامة الدعوى بالتخلية». 4 ـ الفقرة 9 من الأسباب الموجبة للمرسوم التشريعي رقم 13 / 1971 بتعديل قانون الإيجارات: «إضافة حالة جديدة لموضوع حماية الموظف من التخلية هي جواز تخليته لعلة السكنى بالذات إذا كان المالك هو نفسه الذي أجر الدار ذلك تشجيعاً للمالكين عن تأجير الموظفين الخ... ». الفصل السادس: دعوى الإخلاء لعلة التوسع في السكنى دعوى الإخلاء لعلة التوسع في السكنى هذه الدعوى مبنية في حقيقتها على دعوى الاخلاء لعلة السكنى، وذلك على أساس أنه إذا كان للمالك حق طلب اخلاء عقاره المأجور للسكن، فمن باب أولى أن يكون له طلب اخلاء بعض أجزائه للتوسع فيه، وما دامت الغاية اشغال المأجور بكامله في النهاية. ولذلك يشترط في دعوى الاخلاء للتوسع في السكن أن تتوفر فيها الشروط والأوضاع الواردة في الفقرة /هـ/ من المادة الخامسة من قانون الايجار. الفصل السابع: دعوى الإخلاء لعلة التقصير بالدفع النصوص القانونية: 1) ـ المادة 5 من قانون الإيجارات رقم 111 لعام 1952 المعدل وقد قضت: آ) ـ لا يحكم بالتخلية على مستأجر عقار من العقارات المبينة في المادة الأولى من هذا المرسوم التشريعي إلا في إحدى الحالات التالية: 1 ـ إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المستحقة قانوناً أو المقدرة حكماً خلال ثلاثين يوماً من اليوم الذي يلي تبليغه المطالبة بها ببطاقة مكشوفة أو بإنذار بواسطة الكاتب بالعدل ولا تكون المطالبة معتبرة إلا إذا ذكر فيها المبلغ المطلوب والمدة المتعلقة بها. أما الأجور المتراكمة عن سني الإيجار السابقة فتعتبر ديناً عادياً لا يستوجب عدم دفعه التخلية. 2 ـ يحق للمستأجر ولمرة واحدة فقط أن يتفادى الحكم بالإخلاء إذا قام خلال ثلاثين يوماً من تبليغه إقامة الدعوى بأداء الأجرة وفوائدها بواقع 5% من تاريخ الاستحقاق حتى تاريخ السداد وعلى المحكمة عند ذلك أن تحكم على المستأجر وبالنفقات والرسوم. 3 ـ تعتبر المطالبة البريدية قانونية إذا جرت ببطاقة بريدية مكشوفة تبلغ إلى المخاطب بالذات أو أحد أقاربه المقيمين معه يدل ظاهره على أنه أتم الخامسة عشرة من عمره. وإذا تعذر ذلك أو رفض أحد المشار إليهم التبليغ فيلصق الموظف المختص البطاقة على باب محل إقامة المستأجر المعين فيها وتذكر كيفية التبليغ في الإيصال البريدي من قبل الموظف المختص ويشهد على ذلك شاهدين أو مختار المجلة أو أحد أفراد الشرطة. إن محل إقامة المخاطب يعينه مرسل الكتاب بصورة واضحة مستنبطة مما صرح به الطرفان في صك الإيجار ويجوز اعتبار العقار المأجور محلاً لإقامة المستأجر أو شاغل العقار. وعلى المؤجر أن يبين عنوانه في بطاقة المطالبة. وإذا صادف آخر الميعاد المحدد للأداء أو الإيداع عطلة رسمية امتد إلى أول يوم عمل. 2) ـ الفقرة د من المادة الخامسة وقد ورد فيها: د) ـ يعتبر الشريك الشاغل للعقار بمثابة المستأجر في حال تقدير الأجرة وفاقاً للأحكام المذكورة آنفاً ويحكم عليه بتخلية العقار في حال مطالبته بالأجرة المقدرة بالحكم وعدم دفعه لها خلال المدة المنصوص عنها في الفقرة الأولى من هذه المادة. الفصل الثامن: الإخلاء لعلة الهدم والبناء النصوص القانونية: وردت أحكام هذه الدعوى في الفقرتين (و ـ ز) من المادة الخامسة من قانون الإيجارات وعلى الشكل التالي: 1 ـ الفقرة و: إذا أراد مالك العقار المبني إقامة بناء جديد كامل بدل البناء القديم. 2 ـ الفقرة ز: إذا أراد مالك كامل العرصة المأجورة أو مالك جزء منها إقامة بناء جديد كامل فيما يملكه. وقد أضيفت فقرة جديدة بالتعديل الجاري بالقانون رقم 48 تاريخ 29 / 3 / 1955 على قانون الإيجارات إلى المادة الخامسة وبالنص التالي: 1 ـ ويبقى للمستأجر المحكوم عليه بالتخلية استناداً إلى الفقرتين (و ـ ر) الحق بأن يشغل البناء الجديد أو جزء منه يشابه العقار الذي أخلاه إذا أمكن الانتفاع منه على الوجه الذي كان ينتفع به قبل الإخلاء وتجديد البناء. على أن يخضع المأجور الجديد لقاعدة تحديد الأجور بطريقة التخمين. وفي حال عدم إمكان المستأجر المحكوم عليه بالتخلية من الانتفاع بالعقار الجديد فيلزم المؤجر أن يدفع له تعويضاً عادلاً على المحكمة عند تحديد هذا التعويض أن تلاحظ جميع عوامل الخسارة وفوات الربح التي تصيب المستأجر فتأخذ خاصة بعين الاعتبار نوع التجارة التي يتعاطاها وكثرة إقبال الزبائن أو قلة قيمة المؤسسة وإمكان المستأجر من استئجار محل في الجهات المجاورة القريبة يشابه المحل الذي أخلاه ونفقات الانتقال إلى المحل الجديد وتجهيزه والخ... وفي كل الأحوال لا يجوز أن يتجاوز مقدار التعويض ضعفي بدل الإيجار السنوي عند طلب التخلية فيما يتعلق ببدل السكن وخمسة أضعاف البدل فيما يتعلق بالمحلات التجارية والصناعية. إذا ثبت في أي وقت عدم إمكان المستأجر من الانتفاع بالعقار الجديد فله أن يطالب بالتعويض بدعوى مستقلة يخضع الأحكام المتعلقة بالتعويض لطرق المراجعة العادية المنصوص عليها في القانون العام. الفصل التاسع: دعوى الإخلاء لعلة تملك المستأجر النصوص القانونية: وردت أحكام إخلاء المستأجر لعلة تملك عقار آخر في الفقرتين (ح) و (ط) من المادة الخامسة من قانون الإيجارات وعلى الشكل التالي: 1 ـ الفقرة حـ : إذا كان المستأجر مالكاً مستقلاً لدار صالحة لسكناه أخليت أو يستطيع بمقتضى القوانين النافذة إخلاءها. 2 ـ الفقرة ط : إذا تملك المستأجر أو بنى بعد الاستئجار داراً صالحة لسكناه وأجرها من الغير. وقد جاء في الأسباب الموجبة للفقرتين (الأسباب الموجبة لقانون الإيجارات رقم 111 لعام 1952) ما يلي: 7 ـ عدلت الفقرة (حـ) من المادة الخامسة بحيث حصر حق التخلية إذا كان المستأجر مالكاً مستقلاً لدار صالحة لسكناه فاستبدلت كلمة العقار بكلمة دار لئلا يوسع في تفسير هذه الفقرة بحيث تشمل العقارات المعدة لغير السكنى. كما أضيفت إلى هذه الفقرة شرط أن تكون داراً خالية أو يمكن إخلاءها بمقتضى القوانين النافذة. 8 ـ أضيف إلى الحالات التي تجيز التخلية حالة تملك المستأجر أو بناؤه بعد الاستئجار داراً صالحة لسكناه وتأجيرها من الغير لأن هذا يدل على سعة المستأجر واستغناؤه عن حماية القانون. الفصل العاشر: دعوى الإخلاء لعلة وفاة المستأجر النصوص القانونية: 1) ـ المادة 2 من القانون رقم 464 لعام 1949 : ـ يتناول تمديد عقود إيجار العقارات المعدة لسكنى أفراد أسرة المستأجر الذي يتوفى أو يترك البلدة التي فيها المأجور إذا كانوا قاطنين معه حين الوفاة أو الترك. ويقصد بأسرة المستأجر من كان ساكناً معه من أصوله وفروعه وزوجه وزوجاته واخوته وأخواته ومن هم في ولايته أو وصايته من المحجورين. ـ ويتناول تمديد عقود إيجار العقارات المأجورة لعمل تجاري أو صناعي أو لمهنة حرة من يقوم مقام المستأجر من ورثته إذا استمروا على عمل مؤرثهم. على أن يكونوا من أصوله أو فروعه أو أن يكون زوج المستأجر أو زوجته. إن أفراد أسرة المستأجر الأول أو القائمين مقامه متكافلون متضامنون في دفع بدل الإيجار وفي التعويض عن التخريبات والأضرار التي يلحقها أحدهم بالمأجور. 2) ـ نصوص القانون المدني: المادة 568 مدني: 1 ـ لا ينتهي الإيجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر. 2 ـ ومع ذلك إذا مات المستأجر جاز لورثته أن يطلبوا إنهاء العقد إذا أثبتوا أنه بسبب موت مؤرثهم أصبحت أعباء العقد أثقل من أن تتحملها مواردهم. أو أصبح الإيجار مجاوزاً حدود حاجتهم. وفي هذه الحالة يجب أن تراعى مواعيد التنبيه بالإخلاء المبينة في المادة 531 وأن يكون طلب إنهاء العقد في مدة ستة أشهر على الأكثر من وقت موت المستأجر. المادة 569 مدني: إذا لم يعقد الإيجار إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه ثم مات جاز لورثته أو للمؤجر أن يطلبوا إنهاء العقد. الفصل الحادي عشر: الإخلاء لعلة إزالة الشيوع النصوص القانونية: البند (2) من الفقرة / د / من المادة 5 من قانون الإيجارات: «أما الشريك الذي يقطن عقاراً له فيه حصة وبيع هذا العقار نتيجة حكم بإزالة الشيوع فلا يعتبر بمثابة المستأجر. ولا يحق له البقاء في العقار دون إرادة المالك الجديد ما لم يكن مستأجراً حصص شركائه الآخرين بعضاً أو كلاً بعقد ثابت التاريخ قبل الادعاء بإزالة الشيوع». قد يبرم الشركاء لشريكهم الشاغل عقد إيجار ثابت التاريخ قبل الادعاء بإزالة الشيوع. فإن الشريك الشاغل في هذه الحالة يعتبر مستأجراً للعين الشائعة بعقد متكامل الآثار ويمتد بقوة القانون بالنسبة للراسي عليه المزاد فلا يكون من سبيل إلى فسخه أو إنهائه إلا لأسباب الإخلاء التي قررها قانون الايجارات. وليس للشركاء أن يصرفوا النظر عن طلب الإخلاء وفق قانون الإيجارات ويطلبوا الاستحقاق وفق القواعد العامة لأنهم في حالة الأشغال بعقد إيجار فإنهم يواجهون حقاً شخصياً يحميه القانون ولا يسمح بسقوطه إلا وفقاً لأسباب الإخلاء. ويظل طلب الاستحقاق ممتنعاً عليهم حتى ولو ملكوا أغلبة الأنصبة وثبوت التاريخ الذي اشترطه القانون لا يجوز أن يقوم مقامه علم الرامي عليه المزاد بالإيجار وقت الادعاء بإزالة الشيوع. الفصل الثاني عشر: قبض المؤجر الأجور وأثره على دعوى الإخلاء أو حكم الإخلاء النص القانوني لم ترد هذه الدعوى في قانون الايجار رقم 111 لعام 1952 ولا في القوانين التي كانت نافذة قبله، وإنما وردت هذه الدعوى في اجتهادات محكمة النقض. الفصل الثالث عشر: المصالحة على الإخلاء والتنازل عن عقد الإيجار النص القانوني لم ترد هذه الدعوى في قانون الايجار رقم 111 لعام 1952 ولا في القوانين التي كانت نافذة قبله، وإنما وردت هذه الدعوى في اجتهادات محكمة النقض.
|
|||
| القسم الثاني: التخمين | |||
| الفصل الأول: الأجور والتخمين | |||
|
تحديد أجور العقارات المؤجرة النصوص القانونية: المادة 1 ـ تحدد أجور العقارات المعدة للسكن أو لأعمال تجارية أو صناعية أو لمزاولة مهنة حرة أو المأجورة من الدوائر الرسمية أو البلديات أو النقابات أو الجمعيات وفقاً للنسب الآتية من قيمة العقار المأجور بتاريخ الدعوى: 1 ـ 5 بالمئة من قيمة العقارات المعدة للسكن. 2 ـ 6 بالمئة من قيمة العقارات المأجورة للدوائر الحكومية أو البلديات أو النقابات أو الجمعيات أو المأجورة لمزاولة مهنة حرة. 3 ـ 7 بالمئة من قيمة العقارات المأجورة للحكومة لاستعمالها محاكم أو المأجورة للاستثمار الصناعي أو التجاري. 4 ـ 8 بالمئة من قيمة العقارات المأجورة لاستعمالها مدارس. وذلك عن سنة ميلادية. الادعاء بالغبن والالتزام بعقد الإيجار النصوص القانونية: المادة 1 فقرة ب إيجارات: ب ـ إن عقود الإيجار ملزمة للمتعاقدين طيلة مدة العقد إلا انه يحق للمستأجر الادعاء بالغبن إذا تجاوز بدل الإيجار النسبة المحددة في الفقرة السابقة. كما يحق للمؤجر الادعاء بذلك بعد انقضاء ثلاث سنوات من العقد إذا كان العقد معقوداً لأكثر من هذه المدة. أثر المصالحة على بدل الإيجار قضائياً أو ودياً النصوص القانونية لم ترد هذه الدعوى في قانون الايجار رقم 111 لعام 1952 ولا في القوانين التي كانت نافذة قبله، وإنما وردت هذه الدعوى في اجتهادات محكمة النقض. دعوى الغبن وتعدد المستأجرين النصوص القانونية لم ترد هذه الدعوى في قانون الايجار رقم 111 لعام 1952 ولا في القوانين التي كانت نافذة قبله، وإنما وردت هذه الدعوى في اجتهادات محكمة النقض. الادعاء بالغبن بالنسبة للعقارات التي خفضت بدلات إيجارها النصوص القانونية: المادة 1 فقرة (ب) بند / 4 / : لا يحق للمالك الادعاء بالغبن بالنسبة للعقارات التي خفضت بدلات إيجارها وفقاً لأحكام هذا المرسوم التشريعي مهما امتد زمن الاشغال باستثناء العقارات المؤجرة لغير العرب السوريين لأغراض تجارية أو صناعية أو مهن حرة. الصفة في رفع دعوى التخمين النصوص القانونية لم ترد هذه الدعوى في قانون الايجار رقم 111 لعام 1952 ولا في القوانين التي كانت نافذة قبله، وإنما وردت هذه الدعوى في اجتهادات محكمة النقض. أصول تخمين العقارات وتعيين الخبراء النصوص القانونية: المادة 3 : أ ـ إذا ادعى المؤجر أو المستأجر الغبن في بدل الإيجار عين القاضي الصلحي خبيراً أو ثلاثة خبراء لتقدير قيمة العقار موضوع الخلاف. ب ـ للخصوم أن يتفقوا على اختيار الخبير أو الخبراء الثلاثة وفي هذه الحال يثبت القاضي اتفاقهم في محضر الجلسة ويقرر تعيين الخبراء الذين وقع الاختيار عليهم. وإذا لم يتفق الخصوم على اختيار الخبير أو الخبراء الثلاثة فعلى كل فريق منهم تسمية خبير من جدول الخبراء المعلن بقرار من وزير العدل ويمين القاضي الخبير الثالث من هذا الجدول على أنه يجوز للخصوم الاتفاق على تعينه دون التقيد بالجدول المذكور. إذا تمنع أحد الخصوم عن تسمية خبيره عاد أمر اختياره واختيار الخبير الثالث إلى القاضي. وأما في المحاكمات الغيابية فيعود للقاضي حق اختيار الخبير أو الخبراء الثلاثة. تعيين ذات الخبير في الخبرة الجديدة المعادة النصوص القانونية لم ترد هذه الدعوى في قانون الايجار رقم 111 لعام 1952 ولا في القوانين التي كانت نافذة قبله، وإنما وردت هذه الدعوى في اجتهادات محكمة النقض. استبدال الخبراء النصوص القانونية لم ترد هذه الدعوى في قانون الايجار رقم 111 لعام 1952 ولا في القوانين التي كانت نافذة قبله، وإنما وردت هذه الدعوى في اجتهادات محكمة النقض. تحديد الأجرة في العقارات المشتركة النصوص القانونية: المادة 3 فقرة / ج / : ج ـ في العقارات المشتركة يسري الحكم بتحديد الأجرة الصادرة في مواجهة بعض الشركاء على الباقين ما لم يثبت أن الحكم مبني على غش أو حيلة. الكشف على المأجور النصوص القانونية لم ترد هذه الدعوى في قانون الايجار رقم 111 لعام 1952 ولا في القوانين التي كانت نافذة قبله، وإنما وردت هذه الدعوى في اجتهادات محكمة النقض. العناصر والأسس التي تدخل في تقدير قيمة المأجور النصوص القانونية لم ترد هذه الدعوى في قانون الايجار رقم 111 لعام 1952 ولا في القوانين التي كانت نافذة قبله، وإنما وردت هذه الدعوى في اجتهادات محكمة النقض. العناصر التي لا تدخل في قيمة المأجور النصوص القانونية لم ترد هذه الدعوى في قانون الايجار رقم 111 لعام 1952 ولا في القوانين التي كانت نافذة قبله، وإنما وردت هذه الدعوى في اجتهادات محكمة النقض.
|
|||
| الفصل الثاني: تقدير الخبرة | |||
|
الفرع الأول: اختلاف الخبراء في التقدير، أخذ المحكمة برأي وتقدير الخبراء النصوص القانونية لم ترد هذه الدعوى في قانون الايجار رقم 111 لعام 1952 ولا في القوانين التي كانت نافذة قبله، وإنما وردت هذه الدعوى في اجتهادات محكمة النقض.
|
|||
| الفرع الثاني: إعادة الخبرة | |||
|
أولاً: التفاوت في تقدير الخبراء النصوص القانونية لم ترد هذه الدعوى في قانون الايجار رقم 111 لعام 1952 ولا في القوانين التي كانت نافذة قبله، وإنما وردت هذه الدعوى في اجتهادات محكمة النقض. ثانياً: وجود نقص أو غموض في تقرير الخبرة النصوص القانونية لم ترد هذه الدعوى في قانون الايجار رقم 111 لعام 1952 ولا في القوانين التي كانت نافذة قبله، وإنما وردت هذه الدعوى في اجتهادات محكمة النقض. أصول الترجيح بين الخبرات والتفاضل فيها النصوص القانونية لم ترد هذه الدعوى في قانون الايجار رقم 111 لعام 1952 ولا في القوانين التي كانت نافذة قبله، وإنما وردت هذه الدعوى في اجتهادات محكمة النقض. عوارض المحاكمة في قضايا التخمين النصوص القانونية لم ترد هذه الدعوى في قانون الايجار رقم 111 لعام 1952 ولا في القوانين التي كانت نافذة قبله، وإنما وردت هذه الدعوى في اجتهادات محكمة النقض. الفصل الثالث: إخلاء الملاك المشتاعين النصوص القانونية: الفقرة (د) من المادة / 5 / إيجارات: «يعتبر الشاغل للعقار المشترك بمثابة المستأجر في حال تقدير الأجرة وفاقاً لقانون الإيجارات ويحكم بتخلية العقار بحال مطالبته بالأجرة المقدرة في الحكم وعدم دفعه لها خلال المدة المنصوص عليها في الفقرة الأولى من هذه المادة». الفصل الرابع: الفروغ وأحكامه النصوص القانونية: بموجب أحكام المرسوم التشريعي رقم 16 تاريخ 14 / 5 / 1976 المعدل للمادة الأولى من المرسوم التشريعي رقم 111 / 1952 وتعديلاته سمح المشرع بالإيجار الحر وبالتالي لم يخضع لقاعدة تحديد الأجور وذلك في الحالات الآتية: د ـ لا تخضع لقاعدة تحديد الأجور: 1) ـ العقارات التي يتم الترخيص ببنائها بعد نفاذ هذا المرسوم التشريعي. ويبقى التعاقد على تحديد بدل إيجارها حراً لمدة ست سنوات ابتداء من تاريخ الرخصة الممنوحة للبناء. 2) ـ العقارات المرخص ببنائها بعد تاريخ 1 / 1 / 1973 التي لم يجر تأجيرها قبل نفاذ هذا المرسوم التشريعي ويبقى التعاقد على تحديد بدل إيجارها لمدة ثلاث سنوات اعتباراً من تاريخ نفاذ هذا المرسوم التشريعي. ولا تعتبر الترميمات والتعديلات على الأبنية القائمة بمثابة بناء جديد. وبموجب أحكام المرسوم التشريعي رقم 20 تاريخ 18 / 2 / 1971 اعتبر سبباً مشروعاً ما استوفى أو يستوفى من بدل فروغ أو هبات وما يماثلها من التبرع في العقارات الخاصة بدوائر الدولة والمؤسسات والجمعيات الخيرية ذات النفع العام والنقابات وخزانات التقاعد، وصناديق التكافل الاجتماعي وما يمثلها الخاصة بأي من الجهات المذكورة. الفقرة (ج) من المادة / 5 / إيجارات المضافة بالقانون رقم 48 تاريخ 29 / 3 / 1955 والقانون رقم 49 لعام 1975 : «ويستثنى من ذلك العقار المنشأ به مصنع أو متجر أو صيدلية وباعه المستأجر بكامله من الغير. ففي هذه الحالة يعتبر المشتري خلفاً للمستأجر البائع فيما يتعلق بجميع شروط العقد على أنه يحق للمالك طلب تخمين المأجور فوراً». هذه هي النصوص القانونية التي تقرر الحق بالفروغ وحالاته. ومن هذه النصوص يتبين: 1 ـ أنه لا يحق للمالك للعقار أن يتنازل أي مبلغ على سبيل الفروغ أو غيره تحت أية تسمية في غير الحالتين المضافتين بالمرسوم التشريعي رقم 16 تاريخ 14 / 5 / 1976 . 2 ـ أنه يحق لدوائر الدولة والمؤسسات والجمعيات الخيرية ذات النفع العام والنقابات وخزانات التقاعد وصناديق التكافل الاجتماعي وما يماثلها تقاضي بدل الفروغ أو الهبات عن العقارات العائدة لها. 3 ـ يحق لمستأجر أحد العقارات المنشأ بها مصنع أو متجر أو صيدلية بيعه إلى الغير بدون رضاء المالك وهو في هذه الحالة يتقاضى بدل فروغ لقاء بيعه العقار المأجور وتنازله عن عقد الإيجار تبعاً لهذا البيع. وإن عدم قانونية الفروغ ومخالفته للنظام العام إنما نشأ بموجب أحكام المرسوم التشريعي رقم 24 لعام 1965 التي ألغت حرية التعاقد المنصوص عنها في الفقرة / د / من المادة الأولى من قانون الإيجارات وذلك يعود إلى وجوب عدم تجاوز بدلات الإيجار النسب المحددة في القانون. ولكن يبقى بدل الفروغ صحيحاً في القانون إذا كان المستأجر قد اتفق مع المؤجر على إنهاء عقد الإيجار وتسليمه للمؤجر أو المالك لقاء مبلغ معين لأن في هذا تنازل من المستأجر عن حقوقه في التمديد القانوني والميزات الأخرى التي أعطاه إياها قانون الايجارت. ولا ترقى إلى عدم المشروعية ومخالفة النظام العام. أما في العقارات الحديثة البناء فإن المشرع أعاد العمل بأحكام الفقرة (د) الملغاة من المادة الأولى من قانون الإيجارات. وذلك بموجب أحكام المرسوم التشريعي رقم 16 / 76 وزاد في المدة من خمس سنوات إلى ست سنوات وجاء في الأسباب الموجبة: «لقد تبين أن من أسباب أزمة السكن إحجام بعض أصحاب العقارات غير المبنية من بناء عقاراتهم وامتناع آخرين من أصحاب العقارات المرخص بنائها عن استكمال هذا البناء وإعداد عقاراتهم جاهزة للاستعمال وكل ذلك تحاشياً من تطبيق النسب المئوية الإلزامية على بدلات الإيجار». لذلك وتحقيقاً لغاية المشرع نرى أن مدة الستة سنوات تبدأ من تاريخ الشروع في البناء وعدم إضاعة أية مدة من الستة سنوات على المؤجر. خاصة وأن الرخصة تكون مدتها سنة عادة وقابلة للتجديد فإذا لم يباشر البناء خلال السنة الممنوحة فلا يمكن الأخذ بتاريخ الرخصة وإنما بتاريخ التجديد أو بدء سريانها من جديد بعد أن توقف نتيجة لرفع دعو | |||